韩国国土交通部上月28日的最新数据显示，截至今年6月底，外国人在韩持有房产总数已达10.4065万套，占韩国房产总量的0.53%。

其中仅中国人就持有 5.8896万套，占比高达56.6%，远超其他所有国家买家总和。

01 数据透视

外国投资者在韩国的房地产版图呈现出明显的集中化特征。从区域分布看，首都圈是绝对的焦点：京畿道拥有最多外国人房产，达4.0794万套；首尔市紧随其后，有2.4186万套；仁川市也有1.0504万套。

这三个地区合计占比高达 72.5%，几乎形成了“首都圈包围圈”。

从持有者类型分析，绝大多数外国买家仍以单套持有为主。数据显示，拥有单套房产的外国人达9.5171万人，占全部外国房产持有者的93.4%。

然而，值得注意的是，拥有两套房产的有5421人（5.3%），而拥有三套及以上的则达1399人（1.3%）。这部分多套房产持有者虽数量不多，但持有的房产总量却不小。

02 资本版图

中国人在韩国房地产市场的主导地位并非一日之功。与持有房产数量形成鲜明对比的是，在土地持有方面，美国人以53.3%的占比遥遥领先，中国人则以8%的比例位居第二。

这种房产与土地持有比例的差异，反映出不同国家投资者在韩投资策略的明显区别。

中国投资者的目标明确聚焦于住宅市场，特别是首都圈的公寓和独栋住宅。而美国资本则更倾向于大面积的林野与农地投资，这可能与长期资产配置和资源控制战略有关。

韩国不动产登记系统的数据显示，中国人持有韩国不动产的数量从2020年的54,320人上升至2025年的96,955人，五年间增长了78.5%。

在所有外国不动产持有者中，中国人占比也从35.5%升至41.6%。

03 投资逻辑

中国资本为何对韩国房产如此热衷？首先是地理与文化上的接近性。相比美国或欧洲投资者，中国投资者更能理解和把握韩国市场的细微变化，对首尔、仁川等地区的价值认知更为深刻。

根据报道，中国买家在韩国购房时面临的障碍反而更少。许多中国投资者依赖海外银行或家庭资助，资金来源不一定完全透明，这使得他们在韩国购房流程中比本地人更为便利。

典型的案例是今年发生在首尔城北洞的交易——一位33岁的中国人以119.7亿韩元（约合860万美元）购买了一栋两层独栋住宅，据称这笔交易似乎是全现金支付。这种大手笔交易在中国买家群体中并非孤例。

资本对韩国房地产市场的看好也得到专业机构的背书。根据世邦魏理仕的数据，亚太地区商业地产市场正处于稳定阶段，而韩国与中国市场在生活类资产领域正吸引大量关注。

04 政策反应

面对外国资本，尤其是中国资本对韩国房地产市场的日益主导，韩国社会开始出现反弹声音。今年8月，韩国政府宣布将在首尔、仁川和京畿道主要地区限制外国人购买住房。

这一措施于8月26日正式生效，有效期为一年，并可能根据市场情况延长。新政要求将外国人住宅购买者纳入《房地产交易申报法》适用对象。

这一政策的出台背景是韩国房价的高涨与本地居民购房压力的增加。根据韩国国土交通部发布的“2024年度居住实态调查”，在首尔购置房产需要不吃不喝工作14年才能实现。

韩国监管部门也在加强对非法购房行为的打击。去年，韩国查处了433起外国人非法购房案件，其中涉及中国人的案件有192起，约占44.3%。

05 多维关系

一方面，近期中韩关系确实出现回暖迹象。中国宣布将包括韩国在内的45个国家普通护照持有人的短期免签措施再延长一年。韩国航空公司也正加快把运力调整到中国航线。

另一方面，韩国社会对中国资本涌入房地产市场的担忧日益加剧。首尔明洞、大林洞等地已连续出现抗议活动。一些集会者举起标语、高喊口号，矛头直指中国游客和相关政策。

从投资角度看，中国资本选择韩国房地产市场更多是基于经济计算而非政治考量。与其他亚太市场相比，韩国首都圈房地产提供了相对稳定的回报预期。

韩国房地产市场面临的最大挑战是如何平衡吸引外资与保障本国居民住房需求之间的关系。特别是在韩国年轻人购房压力不断增大的背景下，外国资本的大规模涌入可能加剧社会矛盾。

从国际经验看，当外国资本过度集中于特定房地产市场时，往往会引发本土保护主义情绪抬头。韩国目前面临的情况与加拿大温哥华、澳大利亚悉尼等城市曾经面临的外国资本购房潮有相似之处。